‘Tiro pela culatra’: entenda por que anúncios de imóveis acima do preço ideal afastam interessados

Estudo do QuintoAndar mostra que 37% dos imóveis para aluguel e 54% dos colocados à venda são sobreprecificados

Uma postura comum dos proprietários de imóveis é colocar os preços de aluguel e venda acima do desejado para ter mais margem de negociação com os potenciais inquilinos e compradores. Essa estratégia, no entanto, acaba afastando potenciais interessados segundo nova pesquisa do QuintoAndar, plataforma imobiliária digital.

O estudo mostrou que mais da metade (54%) dos imóveis anunciados para venda estão acima do preço recomendado pela plataforma.Quando o assunto é aluguel, 37% dos anúncios também extrapolam o preço. O cálculo é feito a partir de informações como metragem, tipologia, localização, valor do condomínio e IPTU, que, comparadas aos dados da base do QuintoAndar, informam uma faixa de preço ideal para o imóvel em determinadas condições.

Para aqueles que decidem colocar os preços lá em cima, a consequência pode ser uma demora maior em alugar ou vender o imóvel. A pesquisa avaliou que somente dois em cada 10 imóveis em aluguel e menos de 3 em cada 10 imóveis à venda têm contratos fechados com o valor acima do recomendado pelas ferramentas de precificação do QuintoAndar.

“O comportamento mais observado é o de sobreprecificar o imóvel, na tentativa de obter algum tipo de vantagem. Em muitos casos, essa estratégia acaba afastando potenciais inquilinos e pode levar o proprietário a ter ganhos menores no final das contas, uma vez que o imóvel mais tempo parado acumula custos de IPTU e condomínio”, afirma, em nota, Pedro Capetti, especialista em dados do grupo QuintoAndar.

Preço certo desde o início

Capetti reforça que o ideal é ter o preço certo logo de cara, porque as decisões são tomadas rapidamente. O estudo aponta que uma em cada cinco locações acontece em menos de uma semana e que uma a cada três compras é realizada em até três meses.

O tempo impacta também nas visitas. Para aluguel, a taxa média de 9,8 visitas agendadas na primeira semana cai pela metade, para 4,2, quando o imóvel completa um mês na plataforma. Na compra e venda o ciclo leva mais tempo, mas o resultado é similar. São 4,7 visitas em média no primeiro mês, taxa que também cai pela metade após quatro meses de anúncio.

“Os acessos diminuem vertiginosamente ao longo das semanas/dos meses. Por isso que a conhecida prática de colocar o valor no alto para ‘testar’ o mercado pode se configurar uma péssima estratégia.”

Metodologia do estudo

O estudo utiliza dados de mais de 150 mil contratos fechados e dos anúncios publicados no QuintoAndar, no segmento de aluguel e de compra e venda, do período que vai de janeiro de 2023 a abril de 2024.

Para estimar o preço ideal, foi considerado o intervalo sugerido pelas ferramentas precificadoras do QuintoAndar. O cálculo é feito a partir de informações fornecidas pelo proprietário como metragem, tipologia, localização, valor do condomínio e IPTU, aliadas à tecnologia de machine learning e análise de imagens e dados via IA. Os contratos são referentes aos imóveis das cidades onde a empresa atua no Brasil.

Foram considerados apartamentos (incluindo studios), de um a quatro dormitórios, com pelo menos um banheiro na residência. O estudo também utiliza informações de audiência extraídas do monitoramento do site do QuintoAndar.